Закон № ФЗ 214 и предварительный договор: в чем разница?
Будь я юристом компании-застройщика – заключала бы с дольщиками только предварительные договоры, а оплату проводила только векселями!
Ведь юрист нужен коммерческой организации, чтобы свести к минимуму предпринимательские риски. А их у строительной компании полно: Администрация тянет с разрешением на строительство, партнеры затягивают поставки стройматериалов, подрядчики засунули в акт формы КС-2 столько работ, словно строили не коттедж, а копию ТаджМахала в натуральную величину.
И в случае работы по предварительному договору и вексельной схеме заплатит за все возникшие у застройщика проблемы то лицо, которое покупает недвижимость.
Теперь объясню, почему.
Дело в том, что ФЗ-214 предусматривает такие неприятные для застройщика вещи как ответственность за просрочку передачи объекта в форме неустойки, возможность отказа дольщика или снижения цены в случае низкого качества жилья, требование обязательного точного указания срока передачи объекта.
То есть, закон о долевом участии в строительстве предполагает, что предпринимательские риски застройщика сам он и оплачивает, и пользование денежными средствами покупателя жилья сверх договоренности – тоже оплачивает. И есть компании, которые считают это нормальным положением вещей – и спокойно следуют закону, не выдумывая обходных путей. Это фирмы с хорошей финансовой базой, опытом на рынке – они уверены в себе, уверены в завтрашнем дне и не боятся затрат на неустойку. Они просто не допускают просрочек! Их договоры заключаются разрешенными законом способами: в виде долевого участия или ЖСК, только с самим застройщиком, порядок оплаты прописан в договоре, причем платежи имеют целевое назначение (могут использоваться только на строительство конкретного дома).
Однако многие компании считают, что работать по закону № ФЗ-214 – означает постоянно нести потери. Поэтому и была придумана чудная схема с предварительным договором и векселем.
Предварительный договор долевого участия не обязывает никого платить деньги или передавать квартиры. По этому договору есть лишь одно обязательство: заключить в будущем, в установленный срок, договор долевого участия в строительстве на указанных в предварительном договоре существенных условиях. Причем, если срок для заключения основного договора истек, а стороны никак не проявили свою волю на заключение договора (то есть, застройщик затаился, а покупатель наивно ждал сигнала застройщика), тогда предварительный договор прекращается.
В этом случае дом или квартиру вам уже никто не отдаст. Заплаченные деньги, возможно, вернут. Возможно, через суд - по векселям достаточно упрощенного порядка судопроизводства под названием «судебный приказ».
Но это не единственный неприятный сюрприз предварительного договора в сочетании с оплатой векселями.
Никаких льгот для дольщика, как по ФЗ-214 здесь не будет: ни права на получение информации, ни права на расторжение в случае просрочки или некачественности объекта. Потому что это предварительный договор, и нормами закона о долевом участии в строительстве он не регулируется.
Неустойки за просрочку строительства тоже не будет.
Ведь вы платили деньги в обмен на вексель. Возможно, даже вексель третьего лица, с первого взгляда с фирмой-застройщиком не связанного. А вексель – это ничем не обусловленное обязательство выплатить полученную векселедателем денежную сумму. И проценты или неустойки по нему, как еще в 1997 г. разъяснил Высший Арбитражный суд РФ, начисляться не могут.
То есть, вексель – сам по себе, он никак не связан с просрочкой ввода в эксплуатацию, со строительством, с застройщиком. Неустойка же по векселю просто не полагается.
Поэтому компании, у которых непорядок с документами на строительство (договор долевого участия может заключить только тот, кому дали разрешение на строительство) или сомнения в том, что они доведут стройку до конца, активно пользуются предварительными договорами и вексельными схемами
.
И поскольку я не юрист компании-застройщика, я советую своим клиентам избегать предварительных договоров долевого участия и работать по тем вариантам, которые предлагает законодатель: договор долевого участия в строительстве, ЖСК, жилищные сертификаты.
